對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)來說，土地市場(chǎng)的冷熱在一定程度上預(yù)示和決定著未來樓市的走向，開發(fā)商在土地市場(chǎng)上的表現(xiàn)則可以表明企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略。因此，土地市場(chǎng)對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)來說，有著“晴雨表”的功能。

    今年樓市處于調(diào)整期，越臨近歲末越可看出逐步走入上升通道，新房成交量逐步走高的同時(shí)，土地市場(chǎng)也隨著升溫，回顧今年的土地市場(chǎng)，還是比較有特點(diǎn)的。年初的兩個(gè)月和從8月至10月這兩個(gè)時(shí)間段，地塊大批量上市，成交信息頻傳，且圍繞土地市場(chǎng)的成交出現(xiàn)了許多熱鬧的現(xiàn)象。

    據(jù)統(tǒng)計(jì)，截止到今年10月底，青島共成交土地173宗，成交面積高達(dá)4960138㎡。下面記者就來盤點(diǎn)了一下在今年前10個(gè)月土地市場(chǎng)的“特別表現(xiàn)”。

    最瘋狂地塊拍了495輪 遼陽(yáng)東路地塊拍了三次

    今年青島的土地市場(chǎng)誕生了幾次“瘋狂拍賣”，且叫價(jià)次數(shù)一次次被刷新。

    今年年初1月下旬，新都心的蚌埠路11號(hào)地塊上市，遭到了海爾、萬(wàn)科、保利、中海、華潤(rùn)5家大型開發(fā)商的搶奪，最后經(jīng)過150輪的鏖戰(zhàn)，終被海爾地產(chǎn)拿下，一時(shí)青島地產(chǎn)圈將這次拍賣會(huì)定義為“瘋狂”，地價(jià)由最初的4395元/㎡叫價(jià)到6500元/㎡，最后的成交價(jià)比起始價(jià)高出了3億多。當(dāng)時(shí)土地拍賣會(huì)還是現(xiàn)場(chǎng)拍賣，在2月以后青島現(xiàn)場(chǎng)土地拍賣會(huì)成為了“絕唱”，于是這幅地塊拍賣時(shí)此起彼伏的叫價(jià)聲、現(xiàn)場(chǎng)的火藥味十足，就成了最后一次人們可以感受的“瘋狂”拍賣會(huì)了，因此也格外印象深刻。

    蚌埠路11號(hào)地塊占地110633.7㎡，規(guī)劃面積將近35萬(wàn)平方米，分為城鎮(zhèn)住宅及商服兩大部分：住宅面積為81330.2㎡，建筑面積超28萬(wàn)㎡，配建至少201套公租房。項(xiàng)目現(xiàn)在已經(jīng)被“海爾世紀(jì)公館”，于8月底開盤，主力戶型為85㎡-125㎡，均價(jià)13500元/㎡。

    7月份“150輪”的“瘋狂記錄”輕松地被城陽(yáng)一地塊的295輪拍賣所取代，位于城陽(yáng)大北曲商圈的一鉆石地塊，網(wǎng)上拍賣競(jìng)爭(zhēng)異常激烈，經(jīng)4家開發(fā)商瘋狂叫價(jià)295輪，最終被保利集團(tuán)成功競(jìng)得，總價(jià)21462.8萬(wàn)元，溢價(jià)率超60%，這也是保利首次進(jìn)駐城陽(yáng)。

    隨后，“瘋狂拍賣”再一次在青島主城區(qū)土地市場(chǎng)上演，遼陽(yáng)東路的一幅地塊三次拍賣總共進(jìn)行了495輪叫價(jià)，是青島今年拍賣史上最瘋狂的一次，該地塊還是青島土地拍賣會(huì)上的“最烏龍地塊”。

    該兩幅地塊位于遼陽(yáng)東路以北，濱海西路以西，最初兩幅地塊于8月12日上市拍賣，拍賣當(dāng)天刷爆了青島房地產(chǎn)的朋友圈，網(wǎng)絡(luò)出現(xiàn)癱瘓的情況，“一天兩拍，幾易其主”，而到最后官方宣布兩次拍賣全部無效，地塊將擇日再拍。讓大家都感慨“白跟著忙乎了一天”！

    最后終于10月9日兩幅地塊再次走上了拍賣席，其中一幅地塊前后一共495輪決戰(zhàn)，最終被88號(hào)競(jìng)買人青島立鵬置業(yè)有限公司（該公司屬于國(guó)旅）以樓面地價(jià)9320元/㎡拿下，成交總價(jià)高達(dá)65736.20萬(wàn)元，單幅地價(jià)超過6.5億元。據(jù)統(tǒng)計(jì)，這幅地塊的最后成交價(jià)比最初的起拍價(jià)上漲了1倍多，總溢價(jià)率高達(dá)129.6%。另一幅地塊被前后一共經(jīng)歷了123喊價(jià)，最終被青島海爾地產(chǎn)集團(tuán)有限公司以樓面地價(jià)6705元/㎡成功收入囊中，總成交價(jià)32060.628元/㎡，超過3.2個(gè)億。

    短時(shí)間內(nèi)多次上市 黃金地塊故事多

    每一幅地塊在上市前都有自己的故事，有的地塊在上市的過程中也會(huì)有許多耐人尋味的故事，許多地塊短時(shí)間內(nèi)多次上市才能找到“婆家”。

    國(guó)信體育場(chǎng)旁邊的地塊，也就是現(xiàn)在金地悅峰項(xiàng)目的地塊也在短時(shí)間內(nèi)進(jìn)行了兩次拍賣預(yù)告。國(guó)信體育場(chǎng)地塊位于浮山后，同樣屬于金家?guī)X金融新區(qū)輻射范圍，浮山后環(huán)境優(yōu)美，距離市中心較近，可謂是“鬧中取靜”，一經(jīng)問世便引來了多家開發(fā)商的關(guān)注。

    該地塊位于位于同安路北，勁松七路西，且面積很大。原定于2014年12月30日在青島公共資源交易中心公開拍賣，然而該拍賣并未如期舉行。當(dāng)時(shí)交易中心貼出公告拍賣會(huì)“因故中止”，再次拍賣事宜以屆時(shí)補(bǔ)充公告為準(zhǔn)，而拍賣會(huì)中止的原因并未說明，一段時(shí)間之后該地塊宣布拆分上市。

    1月27日，該幅地塊拆分后首次上市，其中占地面積24368.8㎡的小幅地塊以樓面地價(jià)5070元/㎡“花落”青島城建集團(tuán)，總價(jià)超過2.8億元，城建集團(tuán)項(xiàng)目預(yù)計(jì)明年年初上市。1月29日，拆分后80579.1㎡的地塊也走上了拍賣席，該地塊被北京金地興業(yè)房地產(chǎn)有限公司和青島麥迪紳集團(tuán)有限公司聯(lián)合拿下，且該地塊項(xiàng)目命名為金地悅峰，上個(gè)月31號(hào)悅峰項(xiàng)目開盤，現(xiàn)場(chǎng)十分的火爆。

    要說遼陽(yáng)東路地塊是因?yàn)樘鸨?jīng)歷了三次拍賣，而老四方的地塊的杭州路28號(hào)地塊卻是第四次走上拍賣席，該地塊曾于2012年，2013年，2015年年初三次上市拍賣均流拍，今年8月再次上市終覓得婆家，被青島海云中星置業(yè)有限公司收入囊中

    不過業(yè)內(nèi)評(píng)價(jià)：地塊面積小，開發(fā)難度高，如何能把這個(gè)位于老城區(qū)核心居住區(qū)的小型商業(yè)體開發(fā)好，仍是“新東家”青島海云中星置業(yè)有限公司面臨的最大問題，不過此處開發(fā)的商業(yè)體，必將彌補(bǔ)老城區(qū)商業(yè)空白，為周邊居民提供便利。

    東李地塊集中上市 大體量地塊一天買了32億

    每到年末的時(shí)候也是一家開發(fā)商總結(jié)市場(chǎng)展望行情的時(shí)候，年底拿地的開發(fā)商一般都是對(duì)于明年的樓市抱有很大的信心，2014年年底最后幾天，東李大批量的地塊上市，總面積面積533168.7㎡，總規(guī)劃建筑面積1039622.9㎡，競(jìng)買保證金超過16億，這些地塊一上午全部拍賣。

    李板塊上臧爐房2大舊村改造項(xiàng)目共計(jì)8幅地塊一起拍賣，如此大面積，大批量的地塊上市在島城實(shí)屬罕見，當(dāng)時(shí)拍賣席上坐滿了觀戰(zhàn)的人。

    8幅地塊同時(shí)上市，均為底價(jià)成交，分別被青島本土房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)青島和達(dá)置業(yè)有限公司和外來地產(chǎn)大鱷卓越地產(chǎn)“瓜分”。拍賣整個(gè)過程相當(dāng)平穩(wěn)順利，根據(jù)記者在現(xiàn)場(chǎng)的粗略估算，此次拍賣會(huì)上，和達(dá)拿地總價(jià)146659.898萬(wàn)元，超14.6億元；卓越拿地總價(jià)173508.693萬(wàn)元，超過17億。本場(chǎng)土地拍賣會(huì)總價(jià)超過32億元人民幣，刷新了島城單次土地成交額紀(jì)錄。

    今年和達(dá)和卓越兩大項(xiàng)目相繼開工建設(shè)且開盤銷售，兩大盤的銷售成績(jī)印證了開發(fā)商年底拿地時(shí)對(duì)于今年市場(chǎng)的預(yù)判。

    卓越在東李拿地的項(xiàng)目命名為卓越皇后道，該項(xiàng)目位于金水路邊上且地鐵M2號(hào)線延長(zhǎng)線站點(diǎn)就位于該項(xiàng)目。該項(xiàng)目主打75-78㎡套二的剛需戶型，且推出總價(jià)在60萬(wàn)以下的套二戶型近60套，項(xiàng)目一問世就得到許多購(gòu)房者的關(guān)注，目前已經(jīng)開始認(rèn)籌，購(gòu)房者的熱情都體現(xiàn)在目前認(rèn)籌的數(shù)量上，預(yù)計(jì)項(xiàng)目本月15日開盤。

    和達(dá)地塊命名為和達(dá)璟城，6月22日首次開盤，也是東李今年6個(gè)純新樓盤中開盤最早的，前期首開高層，起價(jià)7999元/平，均價(jià)9500元/㎡，開盤當(dāng)日2小時(shí)銷售207套，7月份開始主要推洋房產(chǎn)品。

    西海岸成今年供地大戶 大項(xiàng)目不斷上馬

    西海岸占據(jù)“天時(shí)地利人和”各種有利因素，近兩年的發(fā)展勢(shì)頭兇猛，土地市場(chǎng)也格外閃耀。西海岸發(fā)展具有得天獨(dú)厚的優(yōu)勢(shì)，海岸線綿延，環(huán)境優(yōu)美宜居宜商，去年開始成為第九個(gè)國(guó)家級(jí)經(jīng)濟(jì)新區(qū)，發(fā)展速度更加不可同日而語(yǔ)。

    縱觀青島近幾年的土地成交數(shù)據(jù)，從每個(gè)月的供地量、土地成交量來看，不難發(fā)現(xiàn)西海岸是青島的供地大戶和成交大戶，尤其是萬(wàn)達(dá)，銀盛泰等幾大開發(fā)商格外鐘情于西海岸，每次拿地都是“大手筆”。

    老膠南也就是現(xiàn)在西海岸CBD附近是西海岸發(fā)展的重點(diǎn)區(qū)域，這一年來有大量地塊上市，許多開發(fā)商不斷涌入該片區(qū)，該片區(qū)最為著名的當(dāng)屬萬(wàn)達(dá)巨資打造的萬(wàn)達(dá)東方影都。萬(wàn)達(dá)今年兩次在西海岸拿地，全是大手筆：2015年7月萬(wàn)達(dá)出手拿下7幅地塊為東方影都擴(kuò)容；9月份萬(wàn)達(dá)又出手拿下東方影都旁11幅地塊，讓東方影都項(xiàng)目版圖再次擴(kuò)大了不少。

    在萬(wàn)達(dá)的集聚效應(yīng)下，東方影都極其周邊成為了土地市場(chǎng)上的熱銷片區(qū)，從數(shù)據(jù)來看西海岸的土地供應(yīng)和成交很大一部分是在老膠南，尤其是圍繞在萬(wàn)達(dá)附近，銀盛泰今年在西海岸所拿地塊，也都在老膠南片區(qū)。